特色产业园区，是指具有明确产业集聚主题，并针对该产业高质量发展需求特点，搭建高度聚焦的产业载体及配套体系，整合产业链上下游资源，用精细化的运营服务去解决企业真正发展痛点的产业园区。

　　从政府导向、市场企业需求、产业开发主体操盘层面来看，传统的综合性园区的发展模式存在较多弊端，大多分布在在：低水平的简单载体重复建设、园区定位模糊和产品针对性不够、园区招商广撒网、缺乏产业亮点及孵化机制等。因此传统综合园区要重新检视再出发，探索一条新的良性循环、可持续发展之路。

　　第一，低水平的简单载体重复建设，造成土地、政策资源浪费。采用“拿地—建房—销售”的地产化的商业模式，没有聚焦特定产业的招商导入和针对性的产业运营，未对本地优质产业资源产生增量导入，未形成良性循环的产业生态。

　　第二，园区定位模糊，针对性产业载体和生产性配套缺失。园区前期研究及发展定位模糊，没有基于产业本身特性构建针对性的产业载体和有效的生产性配套，无法对本地产业集群发展提供强链补链的支持。

　　第三，园区招商“广撒网”，缺乏产业亮点及孵化培育。园区招商缺乏针对性，低门槛撒网式营销，“捡到篮里都是菜”，散乱“堆放”着一些本地存量的中小型企业，缺乏产业亮点，产业的孵化培育也乏善可陈。

　　多地颁布政策，鼓励特色产业园区发展：从全国各地现阶段发布的政策能够准确的看出，特色产业集群、特色产业园区慢慢的变成了各一二线城市，甚至国家谋求制造业高水平发展的战略方向和发展重点。

　　2021 年 4 月第二批 14 个特色产业园区正式对外发布，总规划面积超过 50 平方公里。

　　2020 年 5 月，上海市发布了《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》，鼓励加大招商引资激励力度；加强重大产业项目要素保障，拓宽可享受工业用地 50年出让年期的项目范围，鼓励提高土地利用强度等。

　　2020 年 11 月 17 日，北京中关村管委会正式印发《中关村国家自主创新示范区关于推进特色产业园建设提升分园产业服务能力的指导意见》，旨在引导各分园进一步突出产业特色、促进产业集聚、提升产业服务能力、构建各具特色的高精尖产业集群。

　　2021 年 8 月 9 日，广东省人民政府发布《广东省制造业高水平发展“ 十四五”规划》，明确“十四五”时期全省各市产业集群空间布局图和布局的支柱产业集群数量。

　　2021 年 8 月 23 日，广东省工业和信息化厅会同省有关部门组织并且开展了首批特色产业园的申报评审工作，共评审出19 个特色产业园区。

　　2021 年 12 月 24 日，深圳市光明区工业和信息化局关于公开征求《深圳光明区“工业上楼”建筑规划设计指南（征求意见稿）》及《深圳市光明区特色产业园区建筑规划设计指南（征求意见稿）》意见的通告，意在提高工业用地节约集约利用水平，系统科学引导高质量“工业上楼”，规范厂房高标准建设，鼓励特色产业园区发展。

　　过往重规模、快周转的综合性园区开发模式已经行不通。要顺应特色产业园区的发展大趋势，研究特色产业园区发展规律和成功要素，才能实现园区和产业的高水平质量的发展。一般而言，特色产业园区应该在以下五方面着力发展：

　　顺势而为，与当地政府的产业战略紧密配合，卡准城市主导产业高质量发展的风口。特色产业园区的发展主题定位，不仅看城市现状的产业基础，亦要看新兴起的产业的发展的潜在能力。遵循城市发展需要，尊重产业高质量发展规律，顺应政府产业规划方向，这样园区可以在顶层设计阶段就争取政府支持，从而推动政府制定一些针对该产业核心发展痛点的扶持政策。

　　基于园区产业定位，招商要有与之对应的明确的产业门槛。要做到园区内 60% 以上的企业属于园区主导产业范畴，这样有了产业集聚效应，将有利于后续招商，增加了预招商和产品定制的需求可能；从实际市场需求出发，其中 10%—20% 的空间也可引入一部分有产值、税收、科研门槛的，且最好与园区主导产业有一定关联性的优质企业；剩下 10%—20% 则以产业相关的上下游配套为主。

　　特色产业园的产品设计与综合性园区不同，要吻合鲜明的主题产业特性，一定要符合主导产业的生产设备、工艺流程、排放处理等实际使用需求。根据对目标企业的系统深入的需求调研，针对性地打造层高、载重、柱间距、防振、管井、电梯、卸货平台等空间载体。对于开发主体而言，需要在满足产业标准和控制建设成本之间找到一个平衡点：要做到既符合目标企业要，同时又不会因为过高标准而造成成本浪费。

　　打造基于主导产业本身核心需求的产业配套，比如为智能制造企业设立智慧共享工厂，为医疗器械企业引入省级检验检测中心、审批中心与固废处理服务，为集成电路企业统一配建危化品仓库，为生物医药企业统一建设双回路电力系统、蒸汽和污水处理设备，这些类似于“稀缺牌照”的公共产业配套都会极大的提升特色产业园区的溢价能力。

　　特色产业园区的产业运营服务平台，更像是园区主导产业上下游资源的高效整合平台。借助特色产业园区内相关产业高度集聚的优势，园区运营主体作为这个细分产业的深入研究者，清晰整理出园区内企业的共性痛点和发展诉求，通过对信息不对称的解决，从中梳理出相应的业务合作和资源整合对接机会，搭建园区内能够真正赋能的各类配套平台，切实体现出产业运营服务的内涵和价值。

　　通过综合研究数字化的经济时代的产业高质量发展趋势以及国土空间规划的管控要点，可以判断未来特色产业园会呈现两大主要趋向：一是智能化，强调园区企业的数字化升级应用；二是集约化，强调土地空间的高效集约利用。

　　在数字经济时代，随着数字产业化和产业数字化的双轮驱动，许多企业已开始积极布局智能制造、构建无人工厂和实时透明工厂，以此拥抱物联网和互联网，深度参与正在发生的工业变革。

　　（1）准“无人工厂”案例：西门子成都数字化工厂西门子工业自动化产品成都生产研发基地启用于 2013年 9 月，是西门子全球第二个数字化工厂，其中一期建筑面积 3.53 万 m2（2013 年已投产） 、项目二期建筑面积约 5.1万 m2（2016 年已投产）、项目三期建筑面积约 1.1 万 m2（预计近期投产）。目前工厂为西门子的两个物流中心进行全球供货，每年生产可编程逻辑控制器 400 万台和人机界面50 万台。该厂的数字化程度一直在不断提高，在配料、传输、检测等环节上已经实现了高度自动化。

　　无人工厂定制化革新：西门子通过与数字化应用融合企业的密切合作，驱动了工业智能化转型，并依托于工业物联网的运用，优化了生产流程，最终实现极速大规模智能柔性制造。

　　享誉全球的“未来工厂”：工厂依靠高度数字化全链条管理，实现了产品之间以及产品与机器设备之间的互通，不断优化生产路径，不断提升生产效率，同时降低生产成本，成为“全球九家最先进的工厂”之一。

　　中国“工业 4.0 样板工厂”：作为西门子在中国的首家数字化工厂，西门子成都工厂以其研发、制造、物流系统、质量管理的高度智能化和自动化著称，被称为国内“工业 4.0样板工厂”。

　　生产提质增效：西门子成都工厂拥有一套世界顶尖的信息系统和高度智能的生产流程，缩短 30% 制造时长，降低13% 制造成本。运用先进的供应链管理方法将极大提升生产效率和园区企业竞争力。

　　在这个全面回归制造业的时代背景下，国家、多个重点城市出台“坚持以特色产业集群引领先进制造业高质量发展”的实施方案。因此，结合需要集约化利用土地资源的大背景，以“工业上楼”为主要载体的特色产业园区已经成为发展的新趋势。“工业上楼”特色产业园区打造要点有以下两点：

　　“产业载体针对性要强”，这是特色产业园区发展最基本也是最重要的要素。以主导产业的生产的基本工艺需求为导向，定制化地打造符合各特色产业集群企业使用需求的园区载体。

　　产品打造需贴合实际落地产业的需求，打磨细节。载体的楼面承重、平面设计、层高、柱距、设备管井、配电容量、客货电梯与卸货平台的配比、要不要蒸汽、要不要污水处理池以及污水处理池的容量确定等，都要根据每个具体产业的设备、工艺、流程、排放等要求做针对性规划设计。这也是特色产业园区与综合性产业园区在产品定位逻辑层面的最大区别。由于不同细分产业和环节对园区载体的要求五花八门，打磨针对某个特定产业的载体及其配套，需要对该产业有深入细致的研究，并对企业客户的真实需求持续积淀后提炼出共性点和差异点，才能在产品层面逐步落地实现。

　　为了科学系统引导特色产业园区“工业上楼”，在前期规划建设阶段，需要针对特色产业园区拟发展的主导产业，深入系统地研究其各细致划分领域，以及每个细致划分领域中典型企业的产线设备、工艺流程、环保消防的特征，以便最大限度做到园区规划和建筑规划设计的定制化、最大限度契合特色产业的实际使用需求。以下为各典型特色产业园区在规划设计时应关切的载体设计指标（见图 1）。

　　通过对话近千家企业和数千名员工，戴德梁行发现如今产业园的主要客群已逐步转变为泛 90 后产业青年，企业与员工的双重需求均倾向于工作简便化、生活优享化和空间私人化的三大特点，且精神层面的需求更为强盛。因此，特色产业园区在打造配套设施时，应更加关注产、城、人的深层次地融合，打造能为企业和员工真正解决工作、生活和社交难题的配套服务体系。

　　在硬件需求配套中，首要物业偏好为宿舍、食堂、运动场所和文化娱乐场所，第二物业偏好为地下停车场、配套商业和绿地公园，第三物业偏好为产品展示中心和共享交流会议空间。在软件服务类中，首要服务偏好为人力资源类服务、客户服务及户政类服务，第二服务偏好为产业生产类服务、商业服务和技能培训服务，第三服务偏好为社交和娱乐平台类服务（见图 2、图 3）。

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